Satdığınız evi sonradan geri istəyə bilərsinizmi? – Hüquqşünaslardan AÇIQLAMA

“Evi notarial qaydada almışam, pulunu da tam ödəmişəm, çıxarış artıq mənim adımdadır. Amma satıcı sonradan deyir ki, evi geri qaytar. Belə vəziyyətdə nə etmək olar? Satıcı evi məndən geri ala bilərmi?”Son dövrlərdə daşınmaz əmlak alqı-satqısı ilə bağlı bu tip suallar vətəndaşları düşündürən məsələlərdən biridir. Xüsusilə evini satan şəxsin müəyyən müddət sonra fikrini dəyişməsi, daşınmaz əmlakın qiymətinin artmasından sonra “evi geri istəyirəm” deməsi alıcını ciddi narahat edə bilər.

Citypost.az xəbər verir ki, hüquqşünasların sözlərinə görə, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı notarial qaydada rəsmiləşdirilib, tərəflər müqaviləni könüllü şəkildə imzalayıb, pul ödənilib və mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində alıcının adına qeydiyyata alınıbsa, satıcının sonradan sadəcə fikrini dəyişməsi həmin əmlakı birtərəfli qaydada geri tələb etmək hüququ yaratmır. Daşınmaz əmlakın alqı-satqısında satıcı əmlakı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə müəyyən edilmiş qiyməti ödəməyi öhdəsinə götürür. Yəni şəxs evi müəyyən qiymətə satıb, həmin qiymətlə bağlı razılığa gəlib, müqavilə notariusda təsdiqlənib və mülkiyyət hüququ alıcının adına keçibsə, bir neçə ay sonra “evlərin qiyməti qalxıb, mən evi geri istəyirəm” deməsi öz-özlüyündə hüquqi əsas hesab olunmur. Məsələn, vətəndaş may ayında evini 150 min manata satıb. Alıcı müqavilədə müəyyən edilmiş məbləği ödəyib, tərəflər notarial qaydada alqı-satqını rəsmiləşdirib və ev alıcının adına keçirilib. Bir neçə ay sonra həmin ərazidə daşınmaz əmlakın qiyməti artaraq evin bazar dəyəri 200 min manata çatıb. Satıcının “mən evi ucuz satmışam, indi qiymətlər qalxıb, 150 min manatı qaytarım, evimi geri alım” deməsi alıcının razılığı olmadan müqaviləni avtomatik pozmur.

Başqa sözlə, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin sonradan dəyişməsi alqı-satqı müqaviləsini öz-özünə etibarsız etmir. Tərəflər müqaviləni bağladıqları zaman mövcud olan şərtlərlə razılaşıblarsa, sonradan bazar qiymətinin artması və ya satıcının daha sərfəli qiymətə sata biləcəyini düşünməsi müqavilədən birtərəfli qaydada imtina üçün əsas deyil. Lakin hüquqşünaslar burada mühüm bir fərqə diqqət çəkirlər: satıcının məhkəməyə müraciət etmək hüququnun olması ilə onun iddiasının mütləq təmin olunması eyni şey deyil. Şəxs müəyyən hallarda məhkəməyə müraciət edərək alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılmasını və ya başqa hüquqi nəticələrin tətbiqini tələb edə bilər. Ancaq məhkəmə belə iddianı yalnız qanunda nəzərdə tutulan əsaslar və təqdim edilən sübutlar əsasında qiymətləndirir. Mülki Məcəllənin 337-ci maddəsinə əsasən, qanunla müəyyən edilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsız hesab edilə bilər. Belə hallarda əqdin etibarsızlığı üçün hüquqi əsasın mövcudluğu araşdırılır. Əqd etibarsız hesab edilərsə, ümumi qayda olaraq tərəflər əqd üzrə aldıqlarını bir-birinə qaytarmalıdırlar. Məsələn, müqavilənin bağlanması zamanı aldatma, zorakılıq, hədə, şəxsin ağır vəziyyətindən istifadə və qanunda nəzərdə tutulmuş digər hallar mövcud olubsa, məsələ artıq sadəcə “satıcı fikrini dəyişib” səviyyəsində qalmır. Belə vəziyyətlərdə əqdin etibarlılığı məhkəmə tərəfindən ayrıca qiymətləndirilə bilər. Mülki Məcəllənin 339-cu maddəsində də müəyyən hallarda əqdin mübahisələndirilməsi imkanları nəzərdə tutulur.

Bu baxımdan alıcının əlində olan sənədlər də mühüm əhəmiyyət daşıyır. Notarial qaydada təsdiqlənmiş alqı-satqı müqaviləsi, ödənişi təsdiqləyən sənədlər, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış və digər sənədlər sonradan yarana biləcək mübahisə zamanı tərəflərin hüquqi mövqeyinin müəyyənləşdirilməsi baxımından əhəmiyyətli ola bilər. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququnun alıcının adına rəsmiləşdirilməsi də mühüm məqamdır. Konstitusiya Məhkəməsi öz qərarlarında qanuni əsaslarla əldə edilmiş və dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış mülkiyyət hüququnun qorunmasına xüsusi diqqət çəkib. Bununla belə, reyestrdə qeydiyyat bütün mümkün hüquqi mübahisələri avtomatik olaraq istisna etmir. Qanunda nəzərdə tutulan xüsusi hallarda qeydiyyata alınmış əqd də mübahisələndirilə bilər. Məsələn, məhkəmə qarşısında iddia edilə bilər ki, müqavilə əslində tərəflərin həqiqi iradəsini əks etdirməyib, alqı-satqı yalnız görüntü yaratmaq üçün bağlanıb, şəxs aldadılıb və ya müqavilənin bağlanmasına təsir edən digər hüquqi hal mövcud olub. Belə iddialar olduqda məhkəmə yalnız müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməsinə baxmır, tərəflərin həqiqi iradəsini, müqavilənin hansı şəraitdə bağlandığını və təqdim olunan digər sübutları da qiymətləndirə bilər. Konstitusiya Məhkəməsinin mövqeyinə görə, müqavilənin etibarlılığı məsələsinə baxılarkən tərəflərin həqiqi hüquqi niyyətləri və iradə ifadələrinin məzmunu araşdırılmalıdır.

Ona görə də “notariusda rəsmiləşib, deməli, heç bir halda mübahisələndirilə bilməz” demək də tam doğru deyil. Notarial təsdiq və dövlət qeydiyyatı alıcının mövqeyini əhəmiyyətli dərəcədə gücləndirən mühüm hüquqi faktlardır, lakin qanunda nəzərdə tutulmuş xüsusi hallarda əqdin etibarlılığı məhkəmədə mübahisələndirilə bilər. Eyni zamanda satıcının sonradan “mən pulu almışdım, həmin pulla öz problemimi həll etdim, indi isə evi geri istəyirəm” deməsi də özlüyündə kifayət qədər hüquqi əsas yaratmır. Əgər şəxs əmlakı satarkən könüllü şəkildə müqavilə bağlayıb, pulunu alıb və mülkiyyət hüququnu alıcıya keçiribsə, aldığı puldan sonradan necə istifadə etməsi müqavilənin etibarlılığına avtomatik təsir göstərmir. Burada başqa mühüm məsələ də var. Satıcı ilə alıcının əvvəlcədən “mən evi satıram, amma istənilən vaxt geri alacağam” tipli razılaşması olubsa, bu razılaşmanın necə rəsmiləşdirildiyi ayrıca hüquqi əhəmiyyət daşıya bilər. Konstitusiya Məhkəməsi daşınmaz əmlakın yenidən alınması hüququ ilə bağlı razılaşmaların qanunun tələb etdiyi formada rəsmiləşdirilməsinin vacibliyini xüsusi vurğulayıb. Belə razılaşmaların mövcudluğu və hüquqi qüvvəsi ayrıca qiymətləndirilməlidir.Deməli, “satdım, sonra qiymət qalxdı, indi fikrimi dəyişdim və evimi geri istəyirəm” yanaşması ilə “müqavilə bağlanarkən qanun pozuntusu olub” iddiası tamamilə fərqli hüquqi məsələlərdir. Birinci halda sadəcə peşmançılıq və bazar qiymətinin dəyişməsi mövcuddur. İkinci halda isə müqavilənin etibarlılığı ilə bağlı konkret hüquqi əsas və sübutlar ortaya qoyulmalıdır.

Həmçinin oxuyun

Azərbaycanda Türkiyə ilə bağlı nə DÜŞÜNÜRLƏR? -SİYASİ ŞƏRH  

Kamran Əliyev Misir Mərdanovun kürəkənini prokuror təyin etdi

"Falcom" MMC-də fəhləninin ölümünün açılmasına KİM MANE OLUR? -ŞOK VİDEO

SEVGİ VƏ HƏYATIN MÜQƏDDƏSLİYİ  

Hüquqşünasların sözlərinə görə, daşınmaz əmlak alan şəxslər də müqavilə bağlayarkən yalnız evin qiymətinə deyil, sənədlərə və əmlakın hüquqi vəziyyətinə diqqət etməlidirlər. Satıcının həqiqətən mülkiyyətçi olub-olmaması, əmlak üzərində yüklülüyün və ya həbsin olub-olmaması, nikah vəziyyəti, tələb olunan razılıqların mövcudluğu və digər hüquqi məsələlər əvvəlcədən yoxlanmalıdır. Daşınmaz əmlakın notarial alqı-satqısı zamanı da müvafiq sənədlərin və razılıqların təqdim edilməsi tələb olunur.Bundan başqa, alıcı ödədiyi pulun necə və hansı formada verildiyini təsdiqləyən sənədləri də saxlamalıdır. Çünki gələcəkdə hər hansı məhkəmə mübahisəsi yaranarsa, ödənişin həyata keçirilməsi, müqavilənin şərtləri və tərəflərin iradəsi ilə bağlı sənədlər mühüm sübut vasitələrindən birinə çevrilə bilər.Məhkəməyə müraciət məsələsində müddətlər də əhəmiyyət daşıyır. Əqdin etibarsızlığı ilə bağlı müxtəlif hallarda fərqli müddətlər tətbiq edilir. Məsələn, Mülki Məcəllənin 354-cü maddəsində əhəmiyyətsiz əqdin nəticələrinin tətbiqi ilə bağlı iddia üçün müəyyən müddət, mübahisələndirilən əqdlərlə bağlı isə ayrıca müddətlər nəzərdə tutulur. Buna görə konkret mübahisədə müddətin nə vaxtdan hesablanması və hansı norma üzrə tətbiq olunması ayrıca müəyyən edilməlidir.

Beləliklə, evi may ayında notarial qaydada satan, pulunu alan və mülkiyyət hüququnu alıcıya keçirən şəxsin yalnız bir neçə ay sonra daşınmaz əmlakın qiymətinin artmasını əsas gətirərək “evi geri qaytar” deməsi alıcını əmlakı geri verməyə məcbur etmir. Satıcı məhkəməyə müraciət edə bilər, lakin iddianın təmin olunması üçün qanunda nəzərdə tutulan konkret hüquqi əsasları və müvafiq hallarda onları təsdiqləyən sübutları ortaya qoymalıdır. Başqa sözlə, satıcının sonradan peşman olması, evin qiymətinin bahalaşması və daha yüksək qiymətə sata biləcəyini düşünməsi alqı-satqı müqaviləsini avtomatik ləğv etmir. Əgər müqavilə qanuna uyğun bağlanıb, ödəniş həyata keçirilib və mülkiyyət hüququ alıcının adına dövlət qeydiyyatına alınıbsa, alıcının hüququ qanunla qorunur. Bununla yanaşı, müqavilənin bağlanması zamanı qanun pozuntusu, aldatma, məcburetmə, həqiqi iradənin olmaması və ya digər qanuni əsaslar barədə mübahisə yaranarsa, məsələ məhkəmə qaydasında araşdırıla bilər.

Yeganə